Le marché immobilier sous tension

Partager sur :
Le marché immobilier sous tension

Les taux de crédit immobilier ne cessent de grimper depuis plus d’un an et demi. Pour preuve, en début d’année 2022, un ménage pouvait obtenir un crédit sur 20 ans à 1%, aujourd'hui les taux dépassent en moyenne les 4%.

Des taux d’intérêt en hausse, des banques qui prêtent moins, le coût des matériaux qui augmentent, l’accélération de la mise en application de loi Climat et Résilience…  Autant de récentes actualités qui mettent à mal le secteur immobilier, tant sur la transaction que sur la location. 

Le marché de la transaction - Au niveau national 

En 2023, le nombre de vente de logements anciens devrait chuter et pourrait passer ainsi sous la barre du million en 2023. Les prévisions estiment moins de 900 000 transactions d’ici la fin de l’année, soit un recul de 20 % par rapport à 2022. En 2021 on était presque à 1 200 000. On ne peut pas parler d’effondrement mais on est sur une réelle tendance à la baisse.
Dans l’immobilier neuf, c’est encore plus compliqué. Les réservations de logement baissent lourdement : – 40% en 1 an.

Le nombre de biens à vendre s’accumule et les prix baissent.
Même si là encore on ne peut pas parler d’effondrement. Les faits sont là. Dans la plupart des grandes villes de France, à part quelques exceptions, les prix immobiliers baissent sur l’ensemble du territoire français, en raison de la diminution des transactions.

Selon les derniers chiffres publiés par la plateforme Meilleurs-Agents, le prix moyen du mètre carré à Paris est en recul de 4,5% sur un an. Mais Paris n'est pas la seule ville concernée : le repli atteint - 8,6% à Bordeaux et - 8,1% à Lyon. Et même s'il se limite à - 0,4% au niveau national et - 1,1% pour l'ensemble des dix plus grandes villes métropolitaines. "La baisse des prix va se poursuivre et devrait atteindre 4% en France en septembre 2024", estime Thomas Lefebvre, directeur scientifique de la plateforme.

Le marché de la transaction - Au niveau local à Aix-en-Provence 

Comme au niveau national, le marché immobilier local commence à ralentir.
Les acquéreurs sont toujours présents mais leur budget s’adapte et s’ajuste compte tenu de la hausse des taux d'intérêt, qui impacte lourdement leur pouvoir d’achat immobilier.
Ainsi, sur le terrain, nous constatons un ralentissement général tant sur les interactions que sur les demandes de visites des biens mis en vente.
Aujourd’hui, un bien à la vente, dans sa « juste » estimation du marché, peut mettre plusieurs mois avant de trouver acquéreurs, contre quelques semaines il y a un an en arrière.
 
Le marché aixois reste malgré tout solide avec une demande toujours forte, et un dynamisme bien présent. Malgré le ralentissement, nous œuvrons toujours sur des projets allant du studio à la propriété haut de gamme. Les délais se sont quelque peu allongés certes, et quelques acquéreurs ont stoppé leurs projets mais il existe une réelle dynamique du marché.
 
Concernant les prix, ils restent dans le prolongement des derniers mois, et il n’est pas rare de voir des négociations plus ou moins importantes.
Un projet d’urgence sera de manière générale plus enclin à une discussion, une négociation plus forte afin d’accélérer le processus.
Les négociations sont plus aisées lorsque le profil acquéreur détient un fort capital et présente une validation bancaire permettant aux vendeurs de concrétiser leurs projets.

Conséquences sur le marché de la location

Une des conséquences de la baisse générale du nombre de ventes et donc des projets acquéreurs, est la baisse du nombre de locations disponibles sur le marché. En effet, les primo accédants sont les principaux acteurs pénalisés par la montée régulière des taux d’emprunt. Ils n'ont pas vraiment d’autres choix que de rogner sur des critères d’importance (secteur, surface …) ou de rester en location.

De fait, trouver un logement en location est de plus en plus compliqué. Les biens disponibles à la location sont de moins en moins nombreux, et ceux qui le sont partent très vite ! Ce qui se traduit par une pénurie d’appartements à louer. 
Un début de pénurie qui impacte désormais le prix des loyers qui affichent une hausse de 3,2 % contre 2,1 % l’année précédente. Et encore, le bouclier loyers à 3.5% a été prolongé jusqu’à la fin de l’année. 
(Concrètement, les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers de plus de 3,5 % jusqu’à la fin de l’année)

Les causes de cette crise du marché de la location sont nombreuses mais l’une des principales c’est la baisse des ventes immobilières. En effet, les jeunes actifs ont de plus en plus de mal à acheter et restent donc locataires. 
Et ceux qui veulent devenir locataires (les jeunes actifs, les étudiants notamment) ont de moins en moins de bien à leur disposition !
A noter aussi, dans certaines villes recherchées, les locations « classiques » sont remplacées par des locations saisonnières. Sans compter que la nouvelle règlementation sur les passoires énergétiques commence a retiré beaucoup de biens du marché.