Informations pratiques

Tous nos conseils pour réussir la vente de votre bien

Cette rubrique est dédiée POUR VOUS et vous délivre quelques informations pratiques !

L'agence immobilière Sextius Mirabeau peut vous aider sur l'ensemble de vos démarches. Nous serons heureux de vous apporter notre conseil et expertise dans chaque étape de votre projet. L'agence Sextius Mirabeau s'engage auprès de vous et vous propose un accompagnement tout au long de votre projet immobilier. Alors, n'hésitez pas à nous poser vos questions !


L'ESTIMATION AVANT LA VENTE

L'estimation du bien immobilier est indispensable avant la mise en vente. Une mauvaise estimation peut vous faire perdre du temps et de l’argent.

L'estimation du bien immobilier est indispensable avant la mise en vente.

Une mauvaise estimation peut vous faire perdre du temps et de l’argent.

C’est pourquoi l’agence Sextius Mirabeau met en œuvre pour vous accompagner dans cette démarche et vous propose différentes méthodes d’estimation.

Pour en savoir plus, cliquez ici

LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES AVANT LA VENTE

Avant la vente de son bien immobilier, le vendeur a l’obligation de faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. L’ensemble de ces diagnostics immobiliers sont regroupés en un seul document.

L’ensemble de ces diagnostics immobiliers sont regroupés en un seul document, appelé "le dossier de diagnostics techniques », qui doit être joint au compromis de vente et après au contrat de vente.

Voici la liste :

Diagnostic plomb

Obligatoire depuis 1998, ce diagnostic doit être réalisé avant toute location ou vente, d’un bien construit avant le 1er janvier 1949.
L’ERAP, ou « état des risques d’accessibilité au plomb » sert à déterminer la présence éventuelle de plomb dans le logement (canalisations, peintures…).
La validité de cette expertise est illimitée s’il n’y en a pas de plomb, mais, à contrario, un résultat positif n’oblige pas le propriétaire à effectuer des travaux.

Diagnostic amiante

Obligatoire depuis 2002 pour toute vente d’un bien, il permet de repérer la présence éventuelle d’amiante dans des matériaux de décorations (faux plafond, dalle de sol…) ou d’isolations.
Autrefois obligatoire uniquement pour la vente de logements datant d’avant 1997, cette expertise a fait l’objet d’une extension (loi Alur) aux locations en tant que résidence principale.
La validité de cette expertise est illimitée dans le temps.

Diagnostic DPE (diagnostic de perfomance énergétique)

Souvent mis en cause pour la mauvaise fiabilité de ses résultats, le DPE a pour but l’information des futurs occupants sur les performances énergétiques du bien. Les résultats du DPE vont de la classe A (logement extrêmement économe) à la classe G (très énergivore), et sont indiqués sur les annonces immobilières, depuis le 1er janvier 2011 à l’aide de l’étiquette énergie.
La durée de validité du DPE est de 10 ans.
Le DPE est obligatoire en cas de vente mais aussi pour les locations.

Diagnostic gaz

Alors qu’il était autrefois réservé aux biens mis en vente et possédant une installation de plus de 15 ans, depuis la loi Alur ce diagnostic s’applique également pour les biens loués en tant que résidence principale. Le professionnel doit, à la suite de l’inspection attentive de plusieurs points, déterminer si l’installation est conforme. En particulier ses systèmes de sécurité.
La durée de validité de ce document est fixée à 3 ans.

Diagnostic électrique

Tout comme le diagnostic gaz, le diagnostic électrique doit être obligatoirement réalisé pour la vente mais également la location d’un bien.
Possédant une validité de 3 ans, cette expertise a pour but la détermination de la conformité des installations électriques de plus de 15 ans.

Diagnostic termites

Obligatoire depuis le 8 juin 1999, cette expertise est réservée uniquement aux habitations se situant en zone à risque (fixée par arrêté préfectoral). Il convient donc de se renseigner à la mairie pour savoir si la zone est concernée ou non.
Sa durée de validité est de 3 mois.
En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état porte exclusivement sur la partir privative du lot.

Diagnostic mérules

Tout comme celui concernant les termites, ce diagnostic a pour but de déterminer s’il y a présence du parasite, un champignon qui détruit les matériaux en bois (poutres, parquets, murs, meubles…).
Auparavant facultative, l’expertise est maintenant obligatoire (loi Alur) avant la vente d’un bien situé en zone à risque (fixée par arrêté préfectoral).
Dorénavant une information de risque mérule accompagne obligatoirement un acte de vente.

Diagnostic ERNMT (Anciennement ERNT)

Ce diagnostic d’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques ne nécessite pas la visite du logement. Cela permet de savoir si le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (inondations, mouvements de terrain...)
Valable 6 mois, il peut être délivré par la mairie et a pour but l’information du locataire ou de l’acheteur sur les risques éventuels autour de l’habitation concernée (industries dangereuses, risques sismiques ou d’inondation…).
Obligation en cas de location et de vente.

Diagnostic assainissement

Il est également appelé diagnostic assainissement des eaux usées ». Celui-ci se doit d’être ajouté au DDT, depuis le 1er janvier 2013, pour tout bien vendu non raccordé au réseau public d’assainissement.
Cette expertise a pour but d’informer le futur acheteur du fonctionnement conforme du système de collecte des eaux usées. Il faut souligner que si le professionnel informe le propriétaire d’une possible mise aux normes du système, ce dernier peut se tourner vers la mairie pour l’exécution.
Ce diagnostic est valable 3 ans.

Les diagnostiqueurs chargés de réaliser le dossier technique obligatoire à l’occasion d’une vente doivent être « certifiés » auprès d’un organisme accrédité. N’hésitez pas à nous contacter. Nous aurons le plaisir de vous communiquer les coordonnées des professionnels avec qui nous travaillons régulièrement


LE "HOME STAGING" OU LA NÉCESSITÉ DE BIEN PRÉSENTER SON BIEN AVANT LES VISITES

Le « Home staging », c'est l’art de mettre en scène son intérieur avec un but précis : celui de vendre son bien immobilier Le home staging n’a pas pour but de cacher les imperfections

Le « Home staging », c'est l’art de mettre en scène son intérieur avec un but précis : celui de vendre son bien immobilier.
Le home staging n’a pas pour but de cacher les imperfections d’une maison. Il joue sur l’espace et la lumière afin de mettre en valeur tout le potentiel du bien. Et il met en œuvre des principes que tous ne pensent pas nécessairement à appliquer : désencombrer, dépersonnaliser, ranger, nettoyer, réparer et harmoniser.
Il faut s’assurer toutefois que l’investissement réalisé ne soit pas excessif mais au contraire optimisé


LES PIÈCES OBLIGATOIRES EN CAS DE VENTE

La liste des pièces obligatoires varie selon le type et l'année de construction du logement ainsi que ses particularités...

  • Le titre de propriété
  • Les documents relatifs aux travaux réalisés par le vendeur dans le bien vendu : le vendeur doit justifier avoir obtenu les autorisations administratives et de la copropriété, relatives à ces travaux. Vous devez par conséquent fournir au notaire le permis de construire ou l'autorisation préalable prouvant que vous pouviez effectuer les travaux réalisés
  • Le dernier procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires
  • Le dossier de diagnostic technique complet

Pour les maisons, il faudra rajouter :

  • La référence cadastrale
  • Le certificat de conformité
  • Le permis de construire
  • L’assurance dommages-ouvrage
  • L’autorisation préalable pour les surfaces de moins de 20m2
  • Il faudra aussi mentionner les servitudes existantes.

Eventuellement, le plan de la maison qui peut être réalisé en même temps par les diagnostiqueurs. N’oubliez pas d’indiquer les frais de fonctionnement (charges et impôts foncier et habitation) de votre bien qui sera demandé par le futur acquéreur.


POURQUOI CRÉER UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ?

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et souhaitez dans le même temps une solution pour commencer à transmettre facilement votre ou vos biens à vos enfants...

Vous voulez acheter en famille tout en simplifiant la gestion administrative de votre patrimoine locatif. Dès lors se pose une question : vaut-il mieux détenir vos biens en direct ou via une société civile immobilière ?

Les atouts de la SCI

Créer une société civile immobilière vous permet d’organiser juridiquement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment avec vos enfants.
Chaque associé (vous et vos enfants) est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.
La souplesse de cette structure vous permet de fixer à l’avance les règles de gestion.
A condition de bien en rédiger les statuts et de vous déclarer gérant, vous aurez donc les mains libres pour choisir le locataire, faire de gros travaux et même vendre le bien immobilier.
Ce n’est pas le cas avec une indivision, où la plupart des actes de gestion nécessitent d’obtenir la majorité des deux tiers des associés.
« La SCI est avant tout un outil juridique qui dissocie pouvoir et propriété », explique Philippe Pescayre, associé au cabinet d’avocats Alérion. Si vous voulez commencer à transmettre votre patrimoine locatif à votre famille, le faire via une SCI offre, par ailleurs, certains avantages.
En effet, vous pouvez donner des parts de votre SCI à vos enfants, en calculant le nombre exact qu’il faut pour ne pas dépasser le seuil d’abattement des 100.000 euros au-delà duquel des droits sont à payer. C’est beaucoup plus difficile avec un logement dont vous ne maîtrisez pas l’évolution de la valeur. Le tout en gardant le contrôle sur la gestion du patrimoine immobilier que vous avez ainsi créé.
En outre, à condition d’avoir prévu des clauses spécifiques au moment de la création de la SCI, un associé ne peut pas vendre ses parts à une tierce personne avant d’avoir obtenu l’accord de tous les autres associés. Dans une indivision, si l’un des indivisaires veut vendre, il peut au contraire provoquer le partage à tout moment.

Ne sous-estimez pas les contraintes

Une SCI n’est pourtant pas la martingale absolue, d’abord sa constitution implique des coûts. Pour vous assurer qu’elle répondra parfaitement à vos objectifs, faites rédiger ses statuts par un professionnel du droit (avocat, notaire,…).
Il faut en moyenne compter entre 1.500 euros et 2.500 euros pour constituer une SCI familiale, mais le coût peut doubler si votre cas est atypique ou que vous avez des demandes particulières.
Autre point à prendre en compte: une société civile immobilière doit être gérée, vous devrez donc chaque année convoquer tous les associés à une assemblée générale, mais aussi tenir à jour la comptabilité de la société (avec ses recettes et ses dépenses). Enfin, notez qu’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu ne peut pas adopter une gestion commerciale et encaisser des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devrez donc louer les biens immobiliers qu’elle détient vides, et non en meublé. De la même façon, votre SCI ne pourra pas exercer une activité de marchand de biens en achetant des locaux en mauvais état, les rénovant et les revendant une fois les travaux terminés.

Extrait de l'article paru sur Capital.fr, le 19/08/2013


LES VENTES EN VIAGER

Les ventes en viager ne représentent encore que 1% des transactions immobilières. Près de 80% de l’offre se concentre en Ile-de-France et sur la Côte d’Azur...

Pourtant : entre le vieillissement de la population et les inquiétudes face aux retraites, de plus en plus de personnes âgées sont tentées par ce type d’opérations qui consistent à céder son logement, tout en continuant à l’occuper et à percevoir une rente jusqu’à son décès.
Afin de soutenir cette demande croissante, la Caisse des dépôts va, elle même, lancer d’ici l’été 2014 un fonds viager ouvert aux investisseurs institutionnels. A condition de prendre ses précautions, la solution du viager peut aussi se révéler intéressante pour les particuliers avertis qui souhaitent se constituer un patrimoine.

Pourquoi cette nouvelle tendance ?

La nouvelle jeunesse du viager s’explique aussi par le vieillissement de la population. De plus en plus de jeunes retraités de 60 à 65 ans nous sollicitent pour mettre leurs résidences en viager afin d’avoir du cash et des revenus complémentaires...
Tandis que la population des acquéreurs potentiels – les quinquagénaires actifs (cadres, professions libérales, commerçants) soucieux de se constituer un patrimoine locatif pour leur retraite – ne cesse de croître.
Acheter en viager, c’est faire un double pari. Sur l’évolution des prix de l’immobilier, mais aussi sur l’espérance de vie du vendeur, également appelé "crédit rentier".
Car la quasi-majorité des biens mis en viager est occupée, les viagers dits "libres" représentant moins d’1% des transactions.

Comment cela fonctionne ?

Il existe 2 types de viager. Le viager libre ou occupé. Le viager occupé est majoritairement utilisé.
L’essentiel du marché est constitué de vendeurs (appelés crédirentiers) qui cèdent leur logement en viager occupé. Ils en conservent donc la jouissance, c’est-à-dire le droit d’y habiter jusqu’à leur décès.
En face, les acheteurs (appelés débirentier) en acquièrent la nue-propriété, l’usufruit leur revenant gratuitement au moment du décès du crédirentier.
Le montant de la vente se divise en deux partie : le bouquet versé à la conclusion de la vente en viager et la rente versée jusqu'au décès du vendeur (d'où le terme de rente viagère). Lors de la vente en viager, l’acheteur verse un capital (appelé « bouquet »).
Puis, chaque mois, il y ajoute une rente viagère, dont le montant est fixé selon la valeur résiduelle du bien (la valeur d’expertise moins le montant du bouquet versé) et une table de mortalité précise, qui dépend du sexe et de l’âge du vendeur (les femmes ayant une espérance de vie plus longue). Plus le crédirentier est jeune, moins la rente sera importante et vice versa. De la même façon, plus le montant du bouquet est fort, plus celui de la rente versée est faible.
Reste pour l'acheteur et le vendeur à se mettre d'accord sur les montants.

Comment calculer le prix du bien, le prix de la rente ?

Pour calculer le prix du bien, les experts appliquent donc une décote qui correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation. Celle-ci est fonction de l’espérance de vie de l’occupant et de la valeur locative du bien. Plus l’occupant est jeune, plus la décote est importante, et inversement.
Le choix de la table de mortalité se révèle être un élément-clé du calcul. Non seulement pour le montant de la rente, mais aussi, et surtout, pour sa durée.
Dans la pratique, + de 80% des crédits rentiers dépassent les espérances de vie théoriques retenues dans les tables de mortalité. Mais celles-ci ne sont pas harmonisées. Ainsi, l’espérance de vie pour un homme de 75 ans est de 11,3 ans selon l’Insee et de 14,5 ans dans les tables utilisées par les assureurs. Pour une femme de 75 ans, elle est respectivement de 16,69 ans et de 20,35 ans. Autrement dit, en prenant la table de l’Insee comme référence, l’acheteur risque de devoir servir une rente plus longtemps que prévu.
Pour un bien libre estimé 1 million, détenu par un propriétaire de 80 ans dont l’espérance de vie est de 12 ans, la décote est d’environ 45%. Occupé, le bien vaut 550.000 euros. Si le bouquet (la somme en cash) est de 200.000 euros, la rente à verser est de 350.000 euros, soit un peu plus de 2.425 euros par mois. Dans cet exemple théorique, le bouquet représente 37% du prix du bien décoté. En général, celui-ci dépasse rarement les 40%.

Comment limiter l'incertitude du viager ?

Cette incertitude peut être limitée et ce pour deux raisons. D'un côté, passés 92 ans, les personnes ne restent plus chez elle généralement. Elles sont soit prise en charge par un membre de la famille soit par un établissement médicalisée adaptée à la perte d'autonomie. Ainsi le logement devient libre et peut-être loué ou revendu dans certains cas.
De l'autre, en respectant un écart d'âge de vingt ans entre l'acheteur et le vendeur, cela évite à l'acheteur de tomber dans un cas de longévité défavorable. Si l'acheteur a 30 ans, le vendeur doit au moins avoir 50 ans. S'il a 50 ans, le vendeur doit avoir au moins 70 ans... De sorte que la rente viagère peut être une technique opportune pour un particulier qui investit dans la pierre.

Quels sont les avantages ?

Le vendeur, souvent une personne à la retraite, a besoin de compléter ses revenus. Quant à l'acheteur, il peut envisager de devenir propriétaire sans avancer de somme trop important : pas plus de la moitié du montant d'une transaction normale.
Cela lui permet de ne pas contracter d'emprunt bancaire, et vu que le prix du bien est décoté, Il peut même espérer l'acquérir à un prix inférieur à sa valeur réelle dès lors que la durée du viager n'excède pas 25 ans et que les mensualités sont d'un montant équivalent ou inférieur à celles d'un prêt bancaire.

Ce qui peut remettre en cause le viager

Attention, si le vendeur décède par maladie dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat de viager, les héritiers peuvent faire annuler l'opération. Et au-delà de ce délai, il est encore possible de procéder à une annulation en apportant la preuve que l'acheteur savait le vendeur malade au moment de la vente et que la valeur du bien a été injustement décotée. En revanche, un décès accidentel ne remet pas en cause l'opération immobilière.
Les ventes en viager sont particulièrement surveillées par l’état car dans le passé de nombreux propriétaires ont été tentés de transmettre leur patrimoine à des proches par ce biais pour faire des économies fiscales.

Quelques éléments à savoir

  • Avant d’acheter en viager, soyez prévoyant : vérifiez que vous pouvez assurer vos versements de rente viagère (et que l’opération reste intéressante) en partant du principe que votre vendeur dépassera son espérance de vie d’au moins 5 ans.
  • Au moment de signer le contrat, prenez également le plus grand soin à définir la clause de revalorisation annuelle de la rente : dans la majorité des cas elle est indexée à l’indice du coût de la vie, mais il est possible de choisir un autre indice (l’indice de révision des loyers par exemple). -Enfin sachez bien ce qu’implique l’opération dans laquelle vous vous lancez : si vous cessez de verser deux arrérages consécutifs de rente, le crédirentier pourra récupérer la pleine propriété de son bien après une action en justice et vous aurez payé à fonds perdus.
  • De la même façon, si vous décédez avant lui, vos héritiers devront reprendre à leur charge le paiement de la rente, sinon ils ne pourront pas récupérer le bien à terme. Vérifiez donc qu’ils sont d’accord avant de vous engager.
  • Sachez tout de même qu’en cas de souci financier, un viager peut toujours se revendre avant son terme. Après une expertise du bien, et en tenant compte de l’espérance de vie plus courte du vendeur, le nouveau débirentier paiera un bouquet au premier débirentier, puis il versera la même rente que précédemment au crédirentier. Au décès de ce dernier, il récupérera la pleine propriété du bien, sans rien devoir au premier débirentier.

D’après les professionnels, il est préférable, à condition bien sûr d’avoir les liquidités nécessaires, d’investir dans deux ou trois biens en viager, afin de mutualiser le risque total, en se constituant un patrimoine avec plusieurs viagers, en moyenne, les biens sont achetés 30% moins cher que le prix de marché.

FAQ

> Le viager peut il porter sur un terrain ?
Oui cela peut se faire. Et on peut même faire, construire si c’est un viager libre (non occupé)

> En cas de sinistre, qui paie les réparations ? Tous les gros travaux sont généralement assurés par le « propriétaire »
Nous vous invitons à visionner cette vidéo, qui vous permettra de mieux comprendre toutes les subtilités de la vente viager...
http://p.ccmbg.com/media/?rid=238191&rkey=5890822235&if=1&site=linternaute&ap=2#ooid=J4eXJ1YTphahNV9fXB8Mv97nlLIywmjt

Extrait de plusieurs articles dont challenges.fr, capital.fr et linternaute.com

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