Informations pratiques

Tous nos conseils pour bien louer

Cette rubrique est dédiée POUR VOUS et vous délivre quelques informations pratiques !

L'agence immobilière Sextius Mirabeau peut vous aider sur l'ensemble de vos démarches. Nous serons heureux de vous apporter notre conseil et expertise dans chaque étape de votre projet. L'agence Sextius Mirabeau s'engage auprès de vous et vous propose un accompagnement tout au long de votre projet immobilier. Alors, n'hésitez pas à nous poser vos questions !

AVIS AUX LOCATAIRES ENTRANTS

Vous venez de trouver votre appartement/maison par le biais de notre agence immobilière et nous vous remercions pour votre confiance. Afin de faciliter votre emménagement, L'agence Sextius Mirabeau a établi un livret d'accueil destiné aux locataires.

Ce livret permet de vous fournir quelques réponses à de nombreuses questions que vous vous posez et de trouver à tout moment des informations sur les différentes étapes de votre vie dans votre logement, ainsi que d'autres informations utiles !

Pour tous renseignements complémentaires, n'hésitez pas à nous contacter. Nos équipes sont à votre disposition au 04 42 12 60 96. Bureaux ouverts du lundi au vendredi de 10h à 12h et de 15h à 17h. Fermés le mercredi après midi

Télécharger notre livret d'accueil locataire

LOCATIONS MEUBLEES : UNE NOUVELLE REGLEMENTATION FIXE LE MOBILIER MINIMUM QUE DEVRA FOURNIR LE BAILLEUR

Depuis le 1er septembre 2015, un décret fixe la liste des meubles et de l’équipement à fournir aux locataires d’un logement meublé (texte paru au Journal officiel du 5 août 2015).

Sont maintenant obligatoires pour les locations meublées :

  • literie avec couette ou couverture ;
  • rideau opaque ou volet pour les fenêtres des pièces de couchage ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ;
  • réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec compartiment pour produits congelés ;
  • vaisselle ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagère de rangement ;
  • luminaires ;
  • et matériels d’entretien ménager.

Source : service public

PROPRIÉTAIRES BAILLEURS : VOUS SOUHAITEZ VALORISER VOTRE PATRIMOINE IMMOBILIER ?

Vous souhaitez remettre en état ou améliorer la qualité de votre logement, qu’il soit locatif ou non ? Vous voulez connaître les différentes aides dont vous pouvez bénéficier ? Nous vous inviton...

Vous souhaitez remettre en état ou améliorer la qualité de votre logement, qu’il soit locatif ou non ?
Vous voulez connaître les différentes aides dont vous pouvez bénéficier ?

Nous vous invitons à aller sur le site internet de l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) pour être informé des différents projets qu’elle finance en faveur de la réhabilitation, dans le cadre de sa politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements privés existants.
www.anah.fr

LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE : RÉGIME FISCAL

Contrairement à la location nue, soumise au régime des revenus fonciers, la location meublée est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Notion de loueur en meublé profess...

Contrairement à la location nue, soumise au régime des revenus fonciers, la location meublée est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Notion de loueur en meublé professionnel

Le loueur peut bénéficier du statut de loueur professionnel si les conditions suivantes sont réunies :

  • Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
  • Les recettes doivent dépasser 23 000 € TTC par an.
  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

A contrario, les loueurs qui ne respectent pas ces trois conditions sont considérés comme loueurs non professionnels.

Imposition du bénéfice
En dessous des 32 600 € de recettes annuelles (seuil proratisé en cas de début d'activité en cours d'année), le loueur en meublé relève en principe du régime des micro-entreprises. Sans avoir à tenir de comptabilité en bonne et due forme, il bénéficie d'un abattement forfaitaire pour frais de 50% et sera donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu sur la moitié de son chiffre d'affaires.

Mais il peut aussi opter pour le régime du réel ci-après, l'option étant valable pour deux exercices et renouvelable tacitement. Au-delà de 32 600 € de recettes annuelles (ou sur option), le loueur en meublé est soumis au régime du réel (simplifié en deçà de 777 000 €).

Il doit donc tenir une comptabilité en bonne et due forme selon les règles des BIC et peut donc notamment déduire de ses recettes :

  • les frais d'acquisition (droits d'enregistrement)
  • les intérêts d'éventuels emprunts
  • les travaux d'entretien et de réparations courants
  • l'amortissement sur le prix d'achat du bien et sur les gros travaux non déductibles.
  • Les frais d'entretien, d'amélioration et de réparation
  • Les impôts locaux : la taxe d'habitation (si vous louez en saisonnier) et la taxe foncière..
  • Les frais de gestion et d'assurances (Il s'agit des frais que vous devez exposer pour mettre en location et gérer votre location : téléphone, contrats, annonces, etc.
  • Vous pouvez également déduire l'intégralité de vos primes d'assurance relatives au bien loué.
  • Les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition du bien et/ou son amélioration (travaux).
  • L'amortissement des locaux : Le prix d'achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il peut être amorti : un pourcentage de la valeur du bien est déduit chaque année. Pour établir le plan d'amortissement, il est toutefois fortement recommandé de recourir aux services d'un comptable.

Les déficits éventuels sont imputés :

  • sur le revenu global du loueur professionnel
  • sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

PROPRIÉTAIRES, LA LISTE DES CHARGES RÉCUPÉRABLES

Pour les locaux d’habitation non meublés (locations du secteur libre soumises à la loi du 6 juillet 1989 et à la loi du 1er septembre 1948), la liste des charges récupérables est donnée par le décret ...

Pour les locaux d’habitation non meublés (locations du secteur libre soumises à la loi du 6 juillet 1989 et à la loi du 1er septembre 1948), la liste des charges récupérables est donnée par le décret du 26 août 1987 modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 modifiant les décrets n° 82-955 du 9 novembre 1982 et n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables des locaux d'habitation.

Les baux de cette nature ne peuvent y déroger.

Cliquez sur Fichier PDF pour voir les extraits du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables

QUELS SONT LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES EN CAS DE LOCATION ?

Rassemblés à l’intérieur du DDT (dossier de diagnostic technique), les diagnostics immobiliers obligatoires ont pour but l’information et la protection des futurs locataires ou acquéreurs d’un bien. ...

Rassemblés à l’intérieur du DDT (dossier de diagnostic technique), les diagnostics immobiliers obligatoires ont pour but l’information et la protection des futurs locataires ou acquéreurs d’un bien.
Ils sont à la charge du bailleur ou du vendeur. Et devront etre ajoutées au bail de location ou au compromis de vente.
Profitons de la Loi ALUR, pour faire un bilan des diagnostics immobiliers obligatoires en 2014

Diagnostic plomb

Obligatoire depuis 1998, ce diagnostic doit être réalisé avant toute location ou vente, d’un bien construit avant le 1er janvier 1949. L’ERAP, ou « état des risques d’accessibilité au plomb » sert à déterminer la présence éventuelle de plomb dans le logement (canalisations, peintures…). La validité de cette expertise est illimitée s’il n’y en a pas de plomb, mais, à contrario, un résultat positif n’oblige pas le propriétaire à effectuer des travaux.

Diagnostic amiante

Obligatoire depuis 2002 pour toute vente d’un bien, il permet de repérer la présence éventuelle d’amiante dans des matériaux de décorations (faux plafond, dalle de sol…) ou d’isolations. Autrefois obligatoire uniquement pour la vente de logements datant d’avant 1997, cette expertise a fait l’objet d’une extension (loi Alur) aux locations en tant que résidence principale. La validité de cette expertise est illimitée dans le temps.

Diagnostic DPE (diagnostic de perfomance énergétique)

Souvent mis en cause pour la mauvaise fiabilité de ses résultats, le DPE a pour but l’information des futurs occupants sur les performances énergétiques du bien. Les résultats du DPE vont de la classe A (logement extrêmement économe) à la classe G (très énergivore), et sont indiqués sur les annonces immobilières, depuis le 1er janvier 2011 à l’aide de l’étiquette énergie. La durée de validité du DPE est de 10 ans. Le DPE est obligatoire en cas de vente mais aussi pour les locations.

Diagnostic gaz

Alors qu’il était autrefois réservé aux biens mis en vente et possédant une installation de plus de 15 ans, depuis la loiAlur ce diagnostic s’applique également pour les biens loués en tant que résidence principale. Le professionnel doit, à la suite de l’inspection attentive de plusieurs points, déterminer si l’installation est conforme. En particulier ses systèmes de sécurité. La durée de validité de ce document est fixée à 3 ans.

Diagnostic électrique

Tout comme le diagnostic gaz, le diagnostic électrique doit être obligatoirement réalisé pour la vente mais également la location d’un bien. Possédant une validité de 3 ans, cette expertise a pour but la détermination de la conformité des installations électriques de plus de 15 ans.

Diagnostic ERNMT (Anciennement ERNT)

Ce diagnostic d’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques ne nécessite pas la visite du logement. Cela permet de savoir si le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (inondations, mouvements de terrain...) Valable 6 mois, il peut être délivré par la mairie et a pour but l’information du locataire ou de l’acheteur sur les risques éventuels autour de l’habitation concernée (industries dangereuses, risques sismiques ou d’inondation…). Obligatoire en cas de location et de vente.

L'IMPORTANCE DE L'ÉTAT DES LIEUX POUR LA LOCATION

La qualité de l'état des lieux est capitale pour éviter tout litige. Définition L'état des lieux, appelé aussi "constat d'état des lieux" est un document obligatoire. Il décrit le logement lou...

La qualité de l'état des lieux est capitale pour éviter tout litige.

Définition

L'état des lieux, appelé aussi "constat d'état des lieux" est un document obligatoire. Il décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte. Son établissement en début et en fin de location a pour objectif d'éviter des litiges au départ du locataire.

Son utilité

Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable. Il convient donc aux locataires de conserver précieusement, pendant toute la durée de la location, l'exemplaire du constat d'état des lieux leur revenant.

Au départ du locataire et pour un bon départ Locataire

pour diminuer le risque de litige avant l'état des lieux de sortie, prenez le soin d'effectuer les petites réparations qui vous incombent. Par exemple : changements des joints des robinets, rebouchage des trous faits dans les murs pour accrocher des éléments et rendez un logement propre (moquettes, peintures ou papiers peints lavables, lessivés). Locataires, cliquez sur fichier PDF pour voir la liste des précautions à prendre avant l'état des lieux de sortie de votre logement. Si vous avez effectué des modifications, vous devez remettre le logement dans son état d'origine, sauf accord particulier avec le bailleur.

Le dépôt de garantie

Quel que soit le type de location (vide ou meublé), le dépôt de garantie devra vous être restitué (en partie ou en totalité suivant l’état des lieux de sortie, et déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu responsable.) au plus tard 2 mois à compter de la remise des clés et de la signature de l'état des lieux.

LES RÉPARATIONS À LA CHARGE DU LOCATAIRE

Toutes les menues réparations et réparations d'entretien courant sont du ressort du locataire (décret du 26.8.87). Pour visualiser la liste complète des réparations locatives, cliquez sur fichi...

Toutes les menues réparations et réparations d'entretien courant sont du ressort du locataire (décret du 26.8.87). Pour visualiser la liste complète des réparations locatives, cliquez sur fichier PDF De façon générale, pendant la location, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les menues réparations ; il ne doit pas effecteur de transformations ou de travaux importants sans l'autorisation du propriétaire. Le logement doit être remis en l'état où le locataire l'a reçu ; il n'a pas à être remis à neuf. Le vieillisement du logement lié au temps n'est pas imputable au locataire.

En revanche, les détériorations qui résultent d'un usage anormal du logement sont à la charge du locataire. C'est le cas d'une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d'un mur détérioré par des trous importants. De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d'origine.

De ce fait, sont à prohiber toutes les transformations difficilement réversibles telles que la pose d'une moquette collée sur un parquet, un crépi réalisé à la place d'une surface peinte, ou une peinture foncée...

REVENUS LOCATIFS: QUEL REGIME FISCAL ?

Vos revenus locatifs (locaux non meublés) doivent être ajoutés à vos autres revenus et sont donc imposés à votre impôt sur le revenu.

REGIME FISCAL

1/Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, le régime MICRO-FONCIER s'applique automatiquement. Le micro foncier est un régime simplifié. L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % au titre des frais. Les travaux et charges réels ne peuvent donc pas être déduits.

Mais cet abattement peut s’avérer insuffisant, notamment si vos frais réels dépassent 30%.
Vous avez la possibilité de choisir le régime réel (sur option)
Rappelons que l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.
Il est donc impératif avant toute décision de bien évaluer ses charges de l'année mais aussi d'estimer leur montant prévisible pour les deux années suivantes.
A noter : Le régime micro foncier n'est pas possible dans certaines situations (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier : Pinel, Malraux...)

2/ Si vos revenus sont supérieurs à 15 000 €, LE REGIME REEL s'applique obligatoirement.

Vous pouvez aussi choisir volontairement ce régime comme précisé ci-dessus.
Vous devez calculer votre revenu net foncier, c'est-à-dire le revenu brut (loyers encaissées pendant l'année) déduction faite des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).

Quelles sont les charges déductibles ?

Les travaux, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion, les réparations et l'entretien, les diagnostics, les travaux d'amélioration, etc.

IMPOSITION DU SOLDE AU BAREME

En cas de déficit (charges supérieures aux revenus), le solde peut être reporté sur les années suivantes ou être déduit des revenus globaux du ménage (sauf les intérêts d'emprunt).

Qu’il s’agisse du régime réel ou du micro-foncier, le revenu foncier net (après abattement ou déduction des charges) doit être ajouté à sa déclaration de revenus.
Le solde est soumis à l'impôt selon la tranche marginale du contribuable (14%, 30%, 41% ou 45%) ainsi qu'aux prélèvements sociaux à 15,5%.
Ainsi dans la tranche à 30%, un revenu foncier net de 100 euros est par exemple taxé à hauteur de 45,50 euros.

EXEMPLE

Un propriétaire reçoit 12.000 euros de loyers dans l'année. Il est éligible au micro foncier avec un abattement de 3.600 euros.
Si ses charges réelles sont inférieures à ce montant, il a tout intérêt à rester au micro foncier et sera alors taxé sur 8.400 euros de revenus. Dans le cas contraire (travaux exceptionnels par exemple), il peut opter pour le réel. Mais du fait de l'engagement obligatoire sur 3 ans, il doit aussi vérifier la pertinence de cette option sur l'ensemble de la période.

LISTE DES PIÈCES À FOURNIR POUR VOTRE DOSSIER DE LOCATION

La constitution de votre dossier de location est primordiale. Ce dossier nous permet d'estimer votre capacité de paiement. Il doit pouvoir rassurer les attentes des propriétaires : trouver des locataires payeurs.

Voici la liste des pièces nécessaires à apporter pour constituer un dossier complet, si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté.

Pour les candidats à la location :

1. une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire (parmi les documents suivants) :

  • Carte nationale d’identité française ou étrangère.
  • Passeport français ou étranger.
  • Permis de conduire français ou étranger.
  • Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

2. une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

  • Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
  • Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.
  • Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
  • Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

3. un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles, parmi les documents suivants :

  • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
  • L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
  • L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
  • La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
  • La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
  • Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
  • Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

4. un ou plusieurs documents attestant des ressources, parmi les documents suivants :

  • Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
  • Trois derniers bulletins de salaires.
  • Justificatif de versement des indemnités de stage.
  • Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
  • Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
  • Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.
  • Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
  • Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
  • Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Pour les cautionnaires :

  • pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire ;
  • une seule pièce justificative de domicile ;
  • un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles ;
  • un ou plusieurs documents attestant des ressources.

Dépôt de garantie est fixé à 1 mois de loyer maximum hors charges pour une location vide et 2 mois pour une location meublée.

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